聚焦產業園區和高速公路 第二批公募REITs漸行漸近

    已上報

    □國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT

    □建信中關村產業園REIT

    □華夏越秀高速公路REIT

    沖刺申報

    □杭州和達高科園區REIT

    □鄭州高新產投園區REIT

    □合肥高新園區REIT

    □濟南高新園區REIT

    ◎梁銀妍○編輯吳曉婧

    第二批產業園區類公募REITs整裝待發。10月14日，證監會網站顯示，國泰君安臨港東久智能制造產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱國泰君安臨港園區REIT）、建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱建信中關村園區REIT）、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（下稱華夏越秀高速公路REIT）已上報，進度為“接收材料”。

    據了解，國泰君安臨港園區REIT、建信中關村園區REIT為產業園區REITs，華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs。據業內人士透露，還有4單產業園區REITs在沖刺第二批公募REITs的申報，分別為杭州和達高科園區REIT、鄭州高新產投園區REIT、合肥高新園區REIT和濟南高新園區REIT。

    某公募REITs研究人士表示，產業園區底層資產非常豐富，比如廠房、研發、孵化、服務平臺等，能打造全產業生命周期空間載體，推動園區內部創新轉化和科技孵化。但產業園區屬于重資產項目，開發周期長、資金需求大，借助公募REITs，能實現由重資產轉向“輕重并舉”模式，從而盤活存量資產，擴大運營優勢。對投資者來說，不僅能獲得租金收入等固定收益類的現金分派，還能獲得底層不動產價值上升帶來的增值收益。

    中金公司此前研究表示，產業園區類資產規模較大、類別豐富、現金流盈利狀況穩定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，作為底層資產發行公募REITs具有諸多優勢。盡管產業園區REITs產品資產體量不容忽視，是一類重要且有活力的產品類型，但激發產業園區REITs市場活力的關鍵，在于構建可估值、可定價、可參與、可退出的市場框架，實現良性循環。

    以建信中關村園區REIT為例，其底層資產為中關村軟件園公司持有的科技載體，疫情期間平均出租率超過95%，租戶基本以科技類企業為主，主要包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內外上市公司及獨角獸企業，租戶質量優異。

    中關村發展集團相關負責人表示，建信中關村園區REIT是中關村發展集團推動改革轉型、探索園區發展新型融投資模式的“破題之舉”“創新之舉”。通過資產證券化的方式，使園區物業資產流動起來，可大幅縮短科技園區項目投資回收期，提高科技園區投資建設的可持續性，最終為雙創主體提供更低價優質的服務，推動園區發展模式向與雙創主體共成長的“新經濟”轉型。