光明地產頻繁拿地擴張后遺癥初現 經營性現金流凈額為負87億元

    ■本報記者 施露

    2018年高舉高打拿地的光明地產，交出的年報業績卻并不喜人。

    4月23日，光明地產發布2018年年報。報告期內，公司實現營業收入204.93億元，較上年減少1.53%；實現凈利潤14.18億元，同比下滑27.17%；實現扣非凈利潤12.76億元，同比下滑32.92%。對于業績下滑的原因，光明地產稱主要是本期支付土地款、工程款和支付企業間往來增加等所致。

    此外，公司經營活動產生的現金流量凈額大幅下降至-87.34億元，創下了上市以來新低。

    頻繁拿地現金流吃緊

    去年，光明地產房地產開發實現營業收入195.73億元，同比減少1.87%，同期，房地產開發業務毛利率為31.97%，較上年增加11.2%。

    關于開發業務營業收入減少的原因，光明地產在年報中稱主要是由于房產項目結轉收入的銷售面積同比減少所致。

    房地產開發業務以外，光明地產實現物業及租賃收入3.51億元，同比增加21.33%，主要是由于物業管理收入同比增加所致；其他產業實現營業收入5.33億元，同比增加1.43%，主要是由于業務規模增加導致。

    長期深耕在長三角的光明地產，從去年開始發力土地市場。根據年報數據，2018年光明地產新增房地產儲備面積144.52萬平方米，較上一年同期的94.25萬平方米，增長53.34%。

    雖然身在A股，擁有較為良好的融資平臺，但其融資速度依然跟不上拿地擴張的速度。受此影響，2018年光明地產的現金流狀況差強人意。

    根據年報，光明地產經營活動產生的現金流量凈額為-87.34億元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地擴張后遺癥顯現。

    “對于光明地產來說，利潤降幅較大，說明經營方面的壓力較大。從其經營性現金流量數據看，有明顯下滑，或是兩點原因。第一是銷售回款方面的問題，這個是會影響現金流的正向流入。第二是對外投資增加，例如頻繁拿地，這會讓經營性現金流向外流出。”易居中國研究院總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

    融資賣資產補血

    雖然凈利潤和營收紛紛下滑，但光明地產并未停止補血。

    2018年8月份，光明地產審議通過《關于申請發行購房尾款資產支持證券（ABS）的議案》，同意公司采用ABS模式，設立“上銀光明地產購房尾款資產支持專項計劃”，并通過專項計劃發行資產支持證券進行融資，發行不超過10億元的資產支持證券。

    2019年1月份，光明地產通過申請發行冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃（CMBS），發起設立不超過6億元的資產支持專項計劃。

    此外，2019年1月底，光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據（永續債），實際發行金額為6億元。今年2月底，公司又發行了2019年度第二期中期票據，實際發行金額為8億元。

    不僅如此，光明地產還出售了旗下子公司套現補血。

    今年3月份，光明地產分別召開董事會、監事會，審議通過了《關于授權全資子公司農工商房地產（集團）有限公司轉讓其全資子公司上海廣林物業管理有限公司100%股權暨關聯交易的議案》。3月13日，光明地產與上海梅林正廣和股份有限公司簽署股權轉讓合同，交易金額2.5億元。

    如此算來，今年年初至今，加上融資及資產出售，光明地產至少已經獲得數十億元的融資，但與-87.34億元經營活動產生的現金流量凈額相比，公司的資金壓力仍然不小。