易居論壇：今年樓市調控政策不會放松，金融環境將略緊于去年

    本報記者 杜雨萌

    今年以來，伴隨多個熱點城市樓市調控持續升級、“22城土地集中供應”等新政出臺，這無疑使得房地產市場的不確定性進一步加大。圍繞未來幾個月房地產市場怎么走、房企該如何應對等話題，上海易居房地產研究院于近日舉辦的易居論壇之《調控收緊背景下春季樓市運行特征與趨勢研討會》在上海成功舉行。

    會議認為，今年樓市調控政策不會放松，金融環境將略緊于去年，長三角地區房地產市場不會馬上降溫，但明后年有可能會降溫。此外，在集中供地新規下，預計大中城市拿地不確定性將增加，房企或更注重產城融合以及下沉三四線等方向。

    談及當前長三角地區的房地產市場形勢，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱，從政策環境來看，今年以來熱點城市房地產調控不斷收緊，長效機制漸趨體系化，疊加住建部帶隊調研督導約談十余個城市看，明顯體現出監管部門希望各類市場主體對嚴格樓市調控下的市場走勢要有風險意識。另外，受去年基數低影響，預計今年GDP增速無憂，故房地產調控政策不會放松；從金融環境來看，目前一年期國債收益率已經回到疫情前，加之監管部門正嚴查經營貸、消費貸等違規資金進入樓市，以及房貸利率上行與額度收緊等，整體來看，今年我國房地產業的金融環境將略緊于去年，明后年可能更緊；而從具體的成交方面看，預計今年長三角地區的部分城市房地產市場還會保持一定的活躍度，但房價漲幅不會太大，明后年很可能會有所降溫。

    值得一提的是，伴隨著日前上海樓市調控政策的升級，其房地產市場亦出現明顯降溫，這一點從中介機構角度看，體現得尤為明顯。

    “我們公司門店主要集中在上海前灘周邊，對于此次中考招生新政出臺前后的學區房熱度有較深刻的體會。”上海瑞陽不動產總經理蔣毅介紹稱，由于前灘板塊規劃前景好，且有華二前灘學校這樣的頂級學區，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬/平左右。今年3月份中考招生新政出臺后，前灘區域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業主觀望情緒均比較濃，基本沒有成交量。若未來上海實施多校劃片的話，學區房溢價空間將進一步縮小。

    蔣毅表示，從近期的市場表現來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月份的成交價。預計今年后續上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴查經營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬元以上的房子成交放緩明顯，而500萬元以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩，此前虛高的學區房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

    從房企角度看，華發集團華東區域總經理章建波表示，“三道紅線”“集中供地”等政策對房企影響較大，如果一次性拿地較多，后續土地款集中支付后可能踩紅線，因為納入三道紅線監測范圍的房企每個月要向相關部委上報財務數據。整體上看，集中供地等政策預計將分散房企注意力，可能會使本來很火的成熟區域優質地塊溢價率有所控制，利好一些本來不火甚至會流拍的郊區地塊。

    金茂集團上海區域營銷總監王麗萍表示，在“集中供地”等政策下，房企拿地的難度和不確定性都在增加，尋求招拍掛以外的拿地途徑或成為部分房企關注的重點。預計未來的房地產傳統模式一定會發生改變。

    上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，今年的房地產調控政策較為密集，與過去相比更有著一些新特點。如過去的調控重點主要集中于房地產行業本身，而如今調控政策更著重于從整個國民經濟的視角出發，也增加了與金融監管等的聯動。站在“十四五”規劃的新起點上，未來也需要站在新高度、用新視野來看待和推進今后房地產業的持續發展。

（編輯 李波）