樓市去虛火力道正勁

    王麗新

    近日，央行宣布降準，釋放大約1萬億元的長期資金。在房地產市場，等了一年的靴子落地，并未激起“非理性購房”的躁動水花。

    原因無他，內外部環境均已不再，流動性釋放，無關樓市。

    多元住房供應體系正在深度改變著中國居住市場。2020年，中國常住人口城鎮化率63.89%，距離發達國家的75%還有11個百分點，按照每年1%，房地產開發尚有10多年時間。但天花板終究在那里，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，整體呈現靜態平衡。

    當下，公租房、共有產權房、限競房等多種政策性住房供應量加大，新建住宅商品房已從短缺的賣方市場轉入買方市場，過去黃金時代不知“營銷”為何物，坐等“買房人”上門搶房的開發商，現在正忙著線上線下全方位打營銷戰，搶的是如今他們口中尊稱的“客戶”。

    樓市資金源已筑起“籬笆”。在降準前，樓市錢袋子已經扎緊10個月有余，多方嚴管控，“穩”之主旋律不會變。

    在開發商層面，“三道紅線”融資監管新規從去年8月份開始釋放，若不變綠檔，一年有息負債增長30%的“過去式”變泡影，想博弈一下降至“10%”亦不行，一元負債換三元銷售規模的時代徹底結束了。

    在信貸層面，“限貸令”已來，2021年，央行再次給流向樓市資金加鎖，要求金融機構制定房企的融資比例、房貸的融資比例，雙管齊下，收縮金融機構流向房市的資金源。

    在貸款利率層面，利率打折時代早成“昨日”，標準從基準利率轉換到錨定LPR，LPR已連續14個月絲毫未動，個別城市二套房的利率卻漲至7%以上。同時，禁止經營貸等違規資金流入樓市，一查就是數萬億元量級的。不難看出，金融“籬笆”正力爭筑得全面且牢固。

    在控地價方面，22城“兩集中”供地首輪出讓收官，出讓住宅土地919宗合計10560億元，綜合溢價率為14.7%，沒見著過去動輒超60%溢價率的高價地，地王亦未再現，地價可控之下，未來房價預期確定性增強。比如，此前高熱不退的深圳樓市，6月份一、二手房成交量均回落。

    上半年全國各地數百條涉房政策花式“堵漏洞”，政策組合拳的聯動性“威力”正顯。近日，“京深”等地學區房都扛不住了，連夜降數十萬元甚至上百萬元消息不絕于耳。想“搞錢”囤學區房再坐地起價的投資客，“信心”被打擊得再也沒法“凡爾賽”。種種跡象釋放出一種信號：樓市去虛火力道正勁。