發力存量資產盤活 房企加速輕資產轉型

    本報記者 陳瀟

    盤活存量商業資產正成為各大上市房企拓寬融資的重要支點。近期，通過引入險資，將優質商業資產通過公募REITs分拆上市等方式，房企正持續回籠資金，并向“輕資產運營”模式持續靠攏。

    近期，瑞安房地產有限公司（以下簡稱“瑞安房地產”）以及中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”）接連宣布盤活旗下優質商業地產。

    6月25日晚間，瑞安房地產發布公告稱，通過全資附屬公司SODH及現有股東、基金、基金普通合伙人1和2、嶺南新天地項目公司佛山瑞安天地房地產開發有限公司（以下簡稱“佛山瑞安”）以及嶺南站購物中心項目公司佛山安盈房地產開發有限公司（以下簡稱“佛山安盈”）達成合作，轉讓佛山瑞安及佛山安盈各自的100%股權，總對價約34.9億元。

    交易完成過后，基金將持有的佛山瑞安及佛山安盈100%股權，而瑞安房地產將通過間接全資附屬公司上海瑞安投資集團有限公司擁有基金57.63%的合伙權益。根據瑞安房地產的公告，該交易于扣除稅項及交易成本后，所得款項凈額合計約6.83億元，所得款項將用于公司的一般營運資金。

    值得關注的是，前述公告中的“基金”為青島瑞見私募股權投資基金合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“瑞見私募”）。天眼查App顯示，瑞見私募背后有大家人壽保險股份有限公司身影。

    “該操作使得瑞安房地產在不喪失項目控制權的情況下獲得約6.83億元現金回籠，緩解了運營資金壓力。以基金的方式持有該資產，也或為未來潛在的REITs退出埋下伏筆。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    與此同時，中國海外發展也正推動優質商業資產分拆上市。公司計劃將位于佛山市南海區的購物中心項目——中海佛山南海映月湖環宇城項目，通過公募基礎設施證券投資基金（REIT）的形式在深圳證券交易所獨立上市，計劃募資13.55億元。

    中國海外發展在公告中表示，基礎設施REIT的發行提供了一種新的股權融資方式，通過引入股權基金，可以減少對傳統債務融資方式的依賴，實現基礎設施REIT融資方式的多樣化。通過公募基金單獨上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資回收期較長及資產周轉率較低的不利影響。此舉亦將增強公司的滾動投資能力及可持續營運，有利于公司的長期表現。

    中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，中國海外發展具有較多優質商業地產資產，未來有可能把其他資產納入REITs平臺，實現更多的優質商業物業出表上市，進行融資回籠資金，降低杠桿，提高資金使用效率。

    事實上，近期，REITs市場持續擴容，不少房企亦積極參與公募REITs發行。無論是瑞安房地產借助險資基金回籠資金，還是中國海外發展推動資產分拆上市，都表明優質商業地產正借力金融工具，持續打通“轉輕路徑”。劉水表示，房企通過REITs進行資產證券化意味著“輕資產轉型”進入新階段。通過REITs，房企可將存量資產“打包上市”，釋放沉淀資金的同時，使企業從資產持有者轉變為投資參與方和運營方，促進房企從傳統開發模式向資產管理模式創新，推動行業向高質量、可持續發展轉型。