險資涉足長租公寓市場風生水起 險企可實現投資與部分主業深度融合

    ■本報記者 傅蘇穎

    保監會副主席陳文輝近日表示，當前及今后一段時期，要穩步推進保險資金運用改革創新，研究保險資金參與長租公寓等領域投資。

    對此，國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生昨日對《證券日報》記者表示，隨著住房政策的改變，長租公寓的潛在發展空間引人關注。“保險資金進入長租公寓領域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險公司有更多的選擇權。另外，保險資金特別是壽險資金的長期屬性與長租公寓相契合，可以發揮保險資金長期資金的價值。該領域的投資還可以與保險主業，特別是養老、健康等壽險業務以及房屋保險等財產保險業務結合。”

    東方金誠首席分析師徐承遠昨日對《證券日報》記者表示，險資參與長租公寓投資，對于險資拓寬投資渠道，扶持實體經濟具有重要意義。首先，長租公寓領域投資具有期限長、規模大等特點，與保險資金投資偏好天然契合。其次，長租公寓投資可以為險資帶來長期穩定的收益，滿足保險資金追求穩定收益的投資需求。最后，保險資金投資長租公寓，不僅是通過自身的資金支持實體經濟，而且能優化房地產市場結構，為建立合理穩定的住房制度提供有利條件。

    在住房租賃市場發展受到國家政策鼓勵的大背景下，長租公寓領域也迎來投資的“風口”。有市場人士認為，未來10年至15年，長租公寓市場容量有望達到萬億元級規模。事實上，險企已經采用與房企“抱團”的形式開始悄然布局。1月10日，平安不動產透露，公司將與朗詩在長租公寓展開戰略合作。

    朱俊生認為，目前保險資金另類投資主要有六種模式，即綜合運用債權投資計劃、股權投資計劃、項目資產支持計劃、信托計劃、私募基金、直接股權投資等方式為實體經濟提供融資。目前很多方式積累了一定經驗，可以供保險資金進入長租領域參考。

    徐承遠認為，從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產證券化產品將成為保險資金支持長租公寓行業發展的最主要手段之一。結合國外的經驗來看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產證券化后通過二級市場融資。保險資金的負債久期較長，和期限較長的資產證券化產品有很高的匹配度。隨著長租公寓行業的發展，未來此類資產證券化產品會處于持續增長的態勢，而保險資金也可以通過購買產品的方式持續為長租公寓行業提供資金支持。同時，資產證券化產品以租金產生的現金流進行償付，具有風險隔離作用，保險公司可以更好地控制投資收益。

    保險資金準備進入新的領域，風險控制非常重要。對此，朱俊生認為，長租公寓是新生事物，這個領域的投資在估值定價、行業研究以及法律運用等方面都要求較高，目前險資在該領域的風險識別、控制和管理能力有待提高，所以險資參與這些領域仍需審慎，同時也需要儲備相關的人才。

    徐承遠表示，目前國內長租公寓還處于發展期，相關公司對于長租公寓行業如何運營、如何盈利還處在摸索階段。對于間接投資參與的險資來說，應當重點關注底層基礎資產質量。關注的方面包括出租房屋所處的地段、對應的客戶群體、運營公司等。事實上，出租房屋質量的不同對于其所產生的現金流的影響非常大，保險公司應當穿透結構設計，關注底層資產的質量和風險。