滬深兩市公募REITs2023年業績喜人 有望引入更多中長期資金

    本報記者 田鵬 見習記者 毛藝融

    今年以來，隨著華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業REIT公布認購申請確認比例結果，網下投資者和公眾投資者均實現超募，市場各方對公募REITs熱情有增無減。

    此前公募REITs2023年四季報公布后，悉數揭開了2023年全年經營情況。從數據來看，滬深兩市公募REITs整體業績表現超出預期，呈現出良好的持續經營及成本控制能力。后續，隨著REITs市場生態建設持續推動，公募REITs的經營業績將進一步夯實。

    從制度層面來看，公募REITs產品權益屬性進一步明確，今年2月8日，證監會正式發布《監管規則適用指引——會計類第4號》（以下簡稱“4號指引”）。同日，滬深交易所發布通知，要求基金管理人在2024年3月31日前披露基礎設施REITs2023年年度報告。

    對此，有市場人士表示，隨著信息披露規則的完善和會計政策的調整，公募REITs市場有望吸引更多中長期資金流入，進一步發揮其在盤活存量資產、助力實體經濟高質量發展中的重要作用。

    2023年公募REITs整體收益率可觀

    隨著公募REITs2023年四季報陸續披露，整體運營較為穩健，邊際上略有分化，全年可供分派目標基本達成。從數據來看，公募REITs的可供分派現金的總體完成率較高，其中有多只產品完成率超過100%。例如，鵬華深圳能源REIT的可供分派現金完成率達到133%、華夏合肥高新REIT達到122%、華夏越秀高速REIT達到107%。

    同時，公募REITs延續高比例分紅。在深交所上市的9只REITs2023年合計完成19次收益分配，累計分紅20.91億元，按照2023年初市值計算的平均分紅收益率為6.71%。在上交所上市的20只REITs全年累計分紅共計48億元，按照2023年初市值計算的分紅收益率為5.30%。

    市場機構表示，當前許多REITs項目可能已經處于估值偏底部區域，其高分紅屬性和配置價值進一步凸顯，在市場、管理人、監管的協同支持下，市場價值有望得到修復。

    中信證券相關負責人對《證券日報》記者表示，我國的公募REITs涵蓋大量弱周期的民生基礎設施類資產，底層運營的波動性相對更可控，具備穿越周期的潛力。長期來看，核心區域的核心資產，疊加優秀的資產運營能力仍具有較高的投資價值，具備較強的抗周期能力。

    公募REITs權益屬性進一步明確

    自公募REITs上市以來，監管架構基本建立，基礎制度逐步完善，資產范圍逐漸擴大，市場機構較關注的信息披露、財務記賬、估值方法、流動性機制等制度規則設計也在不斷優化。

    4號指引明確并表原始權益人在滿足相關要求的前提下，可以在合并財務報表層面將REITs其他方持有的份額列報為權益，投資者持有的REITs份額亦屬于權益工具投資。

    對投、融兩端的意義而言，這一變化有利于維護二級市場穩定，促進長期配置投資。本次政策的出臺，明確了在會計核算時REITs為權益屬性產品，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業務實質。同時，公募REITs市場可以更好發揮長期投資者對基礎設施項目的估值定價功能，引導實體資產的一二級交易市場良性交互。

    在中信證券相關負責人看來，REITs從底層資產投資邏輯來說屬于另類投資范疇，其收益風險特征并不能簡單地去復制傳統的債券或股票框架。會計政策的發布給投資人的財務核算提供了準則依據、進一步支持金融工具分類與投資策略相匹配。該政策的推出有助于緩解配置型投資人中長期持有策略與短期財務表現、風控機制的矛盾。

    “中期來看，考慮到會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區間且收益風險比有望改善，REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現。”中金公司研究部表示。

    隨著更多機構持續流入市場，公募REITs有望在2024年大幅擴容。“對于新生的中國REITs市場而言，記賬方式是提高資產方參與積極性、擴大資產發行規模、優化投資人結構、導入增量資金等一系列關鍵問題中的重要一環。”瑞思不動產金融研究院朱元偉對《證券日報》記者表示，目前REITs市場中最重要的兩類投資人，保險資金和券商自營，都會受到該政策的直接影響。監管部門積極響應市場需求，與時俱進做出政策調整，體現了“以投資者為本”的理念，是對REITs市場建設和穩健發展的重要推動。

（編輯 孫倩）