泛海融創大交易 賬面價格其實是道“主觀題”

    1月21日，泛?？毓砂l布公告稱，公司擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元將泛?？毓伤鶎俟久碌谋本╉椖亢蜕虾ｍ椖砍鲎尳o融創地產。

    這無疑是2019年開年地產界最引人矚目的一筆大交易，所涉及的京滬核心地產資源也是市場上難尋的稀缺品。價格無疑是這筆交易的核心要素，但價格背后，這樁交易更多的是一道涉及雙方當下選擇和未來方向的“主觀題”。

    梳理此次交易雙方公告可以發現，交易所涉及北京項目、上海項目地塊可建筑面積共計約130萬平方米；而交易對價148.87億元，加上標的公司存量債務356.17億元（截至2018年11月30日）共計505億元，可大致得出：泛海出售地塊按樓面價計算約為3.9萬元/平方米，對應北京上海核心地段的位置，此價格應該算得上合算。

    不過，這種“簡單”的計算方式確有著明顯的缺陷。第一，上述地塊包括住宅、商業、酒店和寫字樓等多種業態，平均價格很難反映不同業態的價格差異；第二，上海項目中還包括約40萬方的待拆遷面積。據泛?？毓?018年半年報披露，此次交易所涉及的上海項目12#、14#地塊仍處在拆遷或一級開發階段，也就是俗稱的“毛地”或“生地”。若把拆遷和一級開發的資金和時間成本計算在內，這些地塊的隱含成本顯大大高于“凈地”。

    依據現有公開信息，泛海和融創的這筆大交易，很難僅僅從價格層面判斷到底誰“占了便宜”，只有參考雙方公司當下的經營狀況，并結合其長遠的發展戰略才能得出妥當的結論。

    正如泛?？毓杀硎?，此次交易目的為打造更為安全優質的上市公司平臺，一方面公司房地產業務比重將大為下降，產業結構將實現大幅優化；另一方面，公司的資產負債結構將得到實質性改善，公司的負債規模將有所下降，且可獲得大額現金回流，有效地緩解公司的現金流壓力，提升公司的財務穩健性。

    而融創方面則認定：“北京項目和上海項目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量優質項目。收購事項將有助于進一步增加公司在北京和上海的土地儲備和市場份額。”

    此外，泛海在戰略層面還有更深的考慮。此次脫手京滬項目后，可聚焦于自身優勢更為突出、發展空間更為廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目；并可依托武漢中央商務區更好地促進公司金融、戰略投資、不動產運營和資產管理等各項業務的聯結，落實業務板塊間互促互進、共同發展的經營理念，推動公司向多元化業務形態構成的綜合型控股公司深入轉型。

    值得回味的是，盧志強和孫宏斌這兩位“大佬”縱橫商界多年，百億級的交易在其商海生涯中算不上太大的風浪，二者也很少有犯錯的時候。