本報記者 吳曉璐
7月15日，上交所表示，為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房，進一步盤活存量資產、擴大有效投資的決策部署，規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金有關工作，根據《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（以下簡稱《保障性租賃住房REITs通知》）要求，上海證券交易所制定了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房》（簡稱《保障性租賃住房REITs指引》），并自發布之日起施行。
《保障性租賃住房REITs指引》共計5章18條，分為總則、業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露、附則。主要內容如下：
一是細化業務參與機構與基礎設施項目準入要求。嚴格落實國家房地產調控政策要求，在《保障性租賃住房REITs通知》明確保障性租賃住房基礎設施REITs原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體基礎上，進一步明確原始權益人控股股東或者其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發情形下的業務隔離要求。同時，明確保障性租賃住房基礎設施REITs的項目應當經有關部門認定為保障性租賃住房項目，且配租對象、租金標準等符合相關政策要求。
根據《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》要求，明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現長期穩定收益的項目靈活確定運營年限要求。
二是明確回收資金使用與監管要求。為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環，在《保障性租賃住房REITs通知》基礎上，明確因特殊原因導致回收資金投資計劃無法正常執行，確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向上交所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時報告。
為防范回收資金進入非租賃住房等房地產開發領域，對于原始權益人控股股東或者其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，要求原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，對回收資金嚴格實行閉環管理。同時，明確回收資金投資的新項目通過子公司或者其他關聯方實施的，該子公司或者其他關聯方也應當遵守原始權益人相關回收資金管理制度。
三是明確運營管理及信息披露要求。運營管理方面，要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，促進保障性租賃住房領域運營管理專業化。
信息披露方面，針對保障性租賃住房基礎設施REITs特征，明確招募說明書除常規披露事項外，還應當披露原始權益人業務獨立性情況、保障性租賃住房認定依據和歷史運營數據，以及回收資金使用安排等。
（編輯 張鈺鵬 李波）
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