2018年土地流標率創近年新低 龍頭房企拿地積極性不減

    近期，華夏幸福、碧桂園等多家龍頭房企對外透露2019年拿地信息，龍頭拿地積極度整體較高，中小房企則受困于自身規模和融資水平，拿地積極性相對較弱。業內人士稱，2018年下半年，土地市場降溫明顯，房企整體觀望情緒濃厚。土地流標率和溢價率都創下近年來新低，一旦地價調整到一定程度，大型房企有望憑借資金實力迅速抄底，這一現象有望在2019年得以表現。

    龍頭拿地積極

    華夏幸福12月17日晚間公告，董事會審議通過《關于公司2019年上半年度購買經營性用地預計額度的議案》。根據公司經營戰略和土地儲備策略，提請股東大會批準公司及下屬公司自2019年1月1日至2019年6月30日期間，在成交總額不超過200億元范圍內，通過股權并購或股權合作方式、參加土地管理部門組織的土地招標拍賣掛牌方式及法律法規允許的其他國有土地出讓方式，獲取土地使用權或進行土地相關投資。

    除華夏幸福外，近期，多家龍頭房企對外透露2019年積極拿地信息。以碧桂園為例，公司12月10日對外透露，將逐步放開投資（拿地）。

    此外，數據顯示，從2018年前11月拿地情況看，龍頭房企拿地數量相比其他中小房企更積極，優勢更加明顯。排名前十位的企業1-11月份拿地總金額高達7609億元，占前五十家企業的42.7%。

    中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，土地市場2018年下半年明顯降溫，11月份以來，一二線城市賣地積極性大幅提升，多個城市加快了土地供應節奏，年末有望出現土地出讓小高峰。但是，銷售前100位的房企中，接近四成未在11月份拿地。即便第四季度多城加大土地供應，多數中小型房企拿地依舊謹慎，中小房企生存空間依然不容樂觀。

    中國指數研究院最新報告顯示，2018年，開發商整體觀望情緒濃厚，等待更合理的價格和投資時機。這種等待或許會在2019年看到效果，一旦地價調整到位，大型房企將憑借更好的資金實力加快拓展土地資源。

    針對2019年拿地布局，諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，未來三四線發展空間有限，預計房企拿地重點仍然在熱點城市尤其是杭州、武漢、西安等新興熱點城市及其周邊三四線城市。此外，去化周期短的城市依然會延續推地速度，去化周期長的會適當放緩推地速度。具體到企業，保持一定的土地儲備，是企業平穩發展的基礎，一線龍頭及大型企業會保持相對活躍的拿地節奏，而中小型企業受制于企業發展和融資能力，會降低拿地速度。

    流標量創新高

    值得注意的是，一二線城市住宅土地流標依然高位。中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月17日，今年以來，一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗，同比增長140%，創最近6年以來最高記錄。2017年全年流標僅為148宗。

    除一二線城市外，據監測，三四線城市土地流標也處于高位。數據顯示，截至目前，2018年以來，三四線城市流標住宅土地高達1177宗。2017年全年三四線城市土地流標數量為957塊，2016年442塊，2015年200塊。

    對此，張大偉分析稱，流標的原因主要與房地產企業資金鏈壓力逐漸增大有關，一二線城市限價、限售等政策趨嚴，開發商回款壓力加大；此外，出讓土地的要求也越來越多，地塊具有多重復雜屬性，導致房企拿地意愿不強烈。此外，2018年以來，信托等資金監管嚴格，也導致房企對地塊總價較高的地塊相對謹慎。

    此外，成交的土地溢價率也創下新低。據中原地產監測，截至12月17日，40大一二線城市合計賣地2.6億元，平均溢價率僅為11.39%，創近6年新低。熱點城市溢價率僅為11%，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。中國指數研究院數據也顯示，2018年1-11月份，全國300個城市各類用地平均溢價率為14.2%，同比下降16.4%。

    對此，張大偉分析，土地價格出現回落，主要由于土地屬性中也包括較多的限價房等。