下沉市場消費需求進一步釋放 商業地產景氣回升

    2019年以來，隨著下沉市場消費需求進一步釋放，商業地產景氣回升。RET睿意德中國商業地產研究中心近期發布的《2019第三季度中國商業地產指數報告》（簡稱《報告》）顯示，2019年第三季度，中國商業地產指數升至128.3點，同比增長8.6%。專家建議，商業地產需快速承接首店及夜經濟熱點，豐富業態類型，增加體驗式業態。

    下沉市場潛力釋放

    《報告》指出，三季度以農村為代表的下沉市場消費需求潛力釋放，零售商開店速度保持平穩。國家統計局數據顯示，前三季度，農村人均可支配收入同比增速為9.2%，高于城鎮1.3個百分點，城鄉居民收入差距收窄。鄉村消費品零售額保持較快增長，總額同比增長9.0%，高于城鎮1.0個百分點，增速差距進一步加大。前三季度，全國網上零售額超7.3萬億元，同比增長16.8%。其中，農村網絡零售額繼續保持快速增長。各大互聯網平臺也加快下沉市場布局，促進線上線下渠道融合發展。

    在商業用地方面，《報告》指出，第三季度，中國商用土地指數為94.9，同比大幅上漲24%，環比下降4%，維持年度平穩態勢。這主要依托于二三線城市成交“爆發”，其中，二線城市商用土地集中放量，成交量環比上漲54.29%，同比上漲49.17%。三線城市商用土地成交量環比上升37.8%，同比上升27.9%，近85%三線城市成交量同比上漲。

    中原地產首席分析師張大偉表示，從總體看，商業地產土地市場保持平穩。

    由于融資渠道收窄等因素的影響，開發商對商業用地的拿地積極性也在下降。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，商業地產銷售市場仍延續2018年以來的下降態勢。2019年1-9月，全國辦公樓銷售面積為9626萬平方米，同比下降11%；商業營業用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

    增量市場持續復蘇

    《報告》顯示，三季度，商用物業開發指數保持上季度上漲態勢，環比上升2.6%，同比上升2.6%。新增商用物業項目數量環比上升4.6%，同比上升0.9%。增量市場持續復蘇，但增幅有限。

    其中，成都、重慶、杭州、武漢等熱點城市商用物業項目數同比有所增加，沈陽、武漢商用物業供給面積同比增幅超過100%。

    以成都為例，“首店效益”和“網紅經濟”持續為成都零售市場輸血，消費力帶動成都寫字樓回暖。58同城、安居客發布的《2019成都寫字樓市場淺析》指出，1-8月，成都寫字樓開發累計投資151億元，同比增長33%；寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別取得31%、44%及64%的增速。

    《報告》指出，三季度新開業項目快速承接“首店”“夜經濟”等市場熱點。目前，“潮玩樂理念”和“夜間經濟”在新一線、二線城市滲透，也成為新一線城市競逐年輕外來人才的商業發力點。商務部數據顯示，中國整體消費主要發生在夜間，夜間消費額占據全天消費的60.0%。夜間消費龐大，發展已是必然趨勢。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，商鋪、商店業態布局十分關鍵，商業地產需結合如體育、休閑、健康、電腦競技、運動等多元化新業態。

    國仕英指出，商業地產產品同質化情況較普遍，可豐富業態類型，增加體驗式業態，適當減少服裝類產品。