三季度40城土地成交均價跌31% 溢價率創40個月新低

    連續6個月同比下跌，溢價率創40個月新低

    本報訊 （記者江楚雅）10月9日，易居研究院發布《2018年三季度40城土地市場報告》。長江商報記者梳理報告發現，前三季度40城市土地市場呈現量升價跌態，其中土地成交建筑面積環比微幅上漲，年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄，土地成交均價連續6個月同比下跌，土地成交溢價率創40個月新低，多項指標增幅有所收窄。

    易居研究院研究員沈昕向長江商報記者表示，2018年三季度，40個典型城市土地市場呈現量升價跌態勢。在調控趨嚴的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

    溢價率創40個月新低

    報告數據顯示，9月，40個典型城市土地成交建筑面積4811.3萬平方米，環比增長1.3%，同比增長27.7%。從季度數據來看，前三季度40個典型城市年初累計土地成交建筑面積36117.4萬平方米，環比增長15.4%，同比2017年前三季度增長21.2%。

    “40個典型城市土地成交建筑面積目前連續19個月保持正增長態勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。”沈昕認為，調控政策的持續收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會略漲，但幅度不會太大。

    價格方面，9月，40個典型城市土地成交均價為4354元/平方米，環比下跌2.6%，同比下跌25.6%。從季度數據來看，2018年第三季度，40個典型城市的土地成交均價為4440元/平方米，環比2018年二季度上漲4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震蕩下行趨勢較為明顯。

    土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。9月，40個典型城市土地成交溢價率15.2%，與8月相比下降2.1個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。

    值得一提的是，9月份，上海、蘇州、廣州、大連等9個城市的溢價率為0%、“主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。”沈昕向長江商報記者表示。

    自2016年9月起，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今，目前已創下自2015年6月以來40個月的新低。

    三線城市土地市場依舊火熱

    易居認為，這與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。

    分城市來看，目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。

    數據顯示，9月，4個一線城市土地成交建筑面積為277.3萬平方米，環比增長14.2%，同比下降29.1%；成交均價為14530元/平方米，環比上漲0.7%，同比下降0.6%。二線城市土地成交建筑面積為3307萬平方米，環比下跌4%，同比增長17.2%；成交均價為4477元/平方米，環比下降5%，同比下降23.1%。

    三線城市的土地成交面積同比增幅較高，成交均價創新高，依然較為火熱。9月，三線城市土地成交建筑面積為1227萬平方米，環比上漲15.3%，同比上漲120.9%；成交均價為2339元/平方米，環比上漲1.6%，同比上漲21.5%，創歷史新高。

    沈昕向長江商報記者表示，目前三線城市土地市場余溫尚在，但是隨著政策的變化和購買力的透支，預計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態勢。