10月新房成交下行庫存反彈 樓市步入實質性調整

    “金九”失色之后，“銀十”同樣成色不足。數據顯示，10月份，中指院主要監測城市商品房成交面積環比下降5.91%，近六成城市環比下降，其中一線城市成交面積環比下降超過三成。與此同時，10月份易居研究院監測的北京、深圳、杭州等10個典型城市二手房成交量3.9萬套，環比下降25%，成交量創48個月新低。

    在堅持樓市調控目標不動搖、力度不放松的背景下，交易面積下降以及不少城市出現的降量價齊跌現象，證明市場從10月份開始進入實質性的調整階段，并且這種特征越來越明顯。而在當前融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

    熱點城市收緊政策仍在進一步強化。據中原地產研究中心統計，疊加10月份全國范圍內24次樓市調控，2018年以來房地產合計調控次數高達410次，同比上漲超過80%。

    在堅持樓市調控目標不動搖、力度不放松的背景下，中指院數據顯示，在剛剛過去的10月，受監測的主要城市商品房成交面積環比下降5.91%，近六成城市環比下降；與此同時，各城市庫存總量環比上升4.6%，市場下行趨勢明顯。

    同策研究院首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示：“不僅是交易面積下降，從10月1日前后各城市開始出現了大幅降價的個案項目，量價齊跌的現象證明市場從10月份開始進入實質性的調整階段，并且這種特征越來越明顯。”

    需求全面降溫一二線城市成交環比雙降

    中指院監測的26個重點城市中，近六成城市10月商品房成交面積環比下降，市場整體呈下滑態勢。

    分城市看，四個一線城市商品房成交面積環比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。一線城市成交同比增長11.32%，上海增幅明顯，為40.77%。

    二線代表城市商品房成交面積環比下降4.92%，同比微升0.37%，溫州以環比降幅35.86%領跌。三線代表城市則同、環比較雙雙增長，增幅分別為21.60%和8.54%?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，其中徐州市成交環比大漲70%，同比上漲41.80%。

    此前《每日經濟新聞》曾報道，在今年國慶小長假期間，北京、深圳等城市的新房成交均持續低迷，眾多樓盤項目推出特價房源吸引購房。

    值得注意的是，10月8日國務院常務會議對棚改安置政策最新定調，強調因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。10月底，新華社發文重申“中央遏制房價上漲的決心不會發生改變、決不會允許調控前功盡棄”。這表明，在房地產長效機制未完全建立之前，已建立的調控政策體系不會出現松懈，房價再次上漲的情況更加不允許出現。

    中原地產首席分析師張大偉接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

    庫存總量持續上升一二線城市反彈明顯

    截至10月末，中指監測的主要城市庫存總量環比上升4.6%，其中一二線城市升溫明顯，深圳、杭州升幅均超16%。而庫存出現下降的城市僅有福州、南京和廣州。

    此前《每日經濟新聞》曾報道，截至2018年9月末，中指數據監測的主要城市庫存總量環比上升9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行，熱點城市開始進入“賣不完”時代。

    張大偉預測，從全國熱點城市看，因為有大量的房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行。在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續市場將逐漸進入供應加量周期。

    《每日經濟新聞》記者查閱中原地產研究中心統計數據發現，北京市新增庫存環比增幅雖然保持平穩，但在9月、10月兩個月間新增庫存達11268套，超過2016年、2017年同期新增庫存之和。

    對于這一變化趨勢，張大偉向《每日經濟新聞》記者表示：“截至日前，北京合計入市限競房26個項目入市，合計15982套，而網簽累計只有2581套，累計網簽比例只有16%。雖然網簽數據滯后，但統計實際銷售也只有3成。從價格看，限競房項目開始出現了價格調整，而且隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大，區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。”

    對于三四線城市，張宏偉分析認為房價分化趨勢仍將持續：“東部、中部的城市其實已經開始調整了，尤其是環北京、環上海、環廣深三大經濟圈。環北京經濟圈城市調整最明顯、其次是環上海，然后是環廣深。部分城市已經經過一輪調整，也有部分城市仍處于發酵和上漲階段，后期中西部的一些三四線城市仍將漲跌互現。”