長江證券：地產股成長機會仍存

    2016年以來，房地產行業的波動逐步減弱，周期屬性不斷下降。而房地產行業被稱為周期之母，2007年以來行業波動呈現了典型的周期性，上升、拐點、下降、觸底，經典的3年周期理論深入人心。但從最近一輪周期來看，房地產行業的波動性卻呈現逐步走弱的趨勢。

    從行業層面來看，優秀房企的快速成長，一方面離不開房地產行業過去20年持續的市場擴容，另一方面也離不開領先的管理能力為其帶來超過行業平均增速的表現。未來10年房地產行業需求保持平穩，因此龍頭房企具備充足的發展空間。而房企在行業紅利推動下快速發展，但不同時代階段其獲得超過行業平均水平增速的途徑卻各有不同，按時間先后來看分別為拿地能力、融資能力和周轉能力。拿地端、融資端對頭部企業的傾斜以及銷售端品牌優勢的積累，將持續推動房地產行業的集中度提升。在此趨勢下，中型企業規模沖動更強，快周轉推動的高成長屬性值得重視。

    往后看，政策端與流動性層面以穩為主，基本面預計受三、四線城市影響將逐步下行，但一、二線城市預計仍好于去年。2019年是貫徹長效機制持續推進的重要年份，“一城一策”有望長期落實。雖然部分城市的部分銀行有上調按揭貸款利率上浮比例，但預計在銀行體系流動性較為寬裕的環境下，按揭貸款利率有望維持下行趨勢。房企融資端維持緊平衡態勢，并未出現明顯寬松走勢。受低庫存環境影響，新開工與投資將保持韌性，后續增速預計穩中有降。

    有鑒于上述背景，后市房地產行業運行與龍頭房企發展的波動性在減弱，穩定性逐步增強，建議投資者逐步由注重行業貝塔向注重個股阿爾法的投資框架進行切換。隨著行業集中度不斷提升以及房企預收款項的持續增長，龍頭房企業績有望持續增長，分紅派息將更為穩定，建議重視當前時點地產龍頭的配置價值。積極關注布局都市圈的成長性標的。此外在當前時間點，部分龍頭房企也仍具有較好的配置價值。