房企融資連遭“緊箍咒” 信托融資成本攀升

    目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%–15%，而大型房企則在8%–10%之間

    ■本報見習記者 閆晶瀅

    時值盛夏，房企融資卻提前進入寒冬。

    自2016年10月份以來，房地產監管政策不斷收緊。去年，監管部門開啟了新一輪全面調控，嚴控資金違規流入房地產行業。而近期，多個監管部門對房地產市場進行密集表態，房地產融資渠道再次遭遇“緊箍咒”。

    6月27日，國家發改委召開新聞發布會宣布，房企境外發債不得投資境內房地產項目、補充運營資金，僅限于歸還存量外債。6月28日，住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，直指房企“違規銷售”，銷售回款到位速度或受影響。而在此之前，已有十余家房企發債中止，品種包括小公募和私募，涉及金額超過500億元。

    天風證券研究報告顯示，今年一季度，龍頭房企和大型房企籌資活動現金流依然維持大規模凈流入，且較去年同期分別小規模增長6.25%和7.34%，而中型房企籌資活動現金流轉負，小型房企籌資現金凈流入規模大幅下降，僅為去年同期的27%。據同策研究院總監張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%-15%，而大型房企的融資成本基本在8%-10%之間。

    事實上，在全國多地樓市調控維持收緊態勢的背景下，房企銷售回款到位速度遲緩，而在資本市場融資、海外發債、銀行貸款、公司債券等融資渠道不斷收緊的態勢下，“非標融資”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在監管趨嚴的大背景下，以信托為代表的“非標融資”亦不肯輕舉妄動，房企融資成本也逐漸水漲船高。

    北京某信托公司業務總監向《證券日報》記者介紹稱，“現在我司對融資方的最低要求是百強房企，其次還要考慮項目位置，對于二線以下城市基本不予考慮。”對于實際融資成本，該業務總監表示，由于涉及多方因素考慮，融資成本有所不同，但即使是實力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到兩位數水平。

    《證券日報》記者根據用益信托在線數據統計，僅就今年6月份，市場上共成立集合資金信托產品676只，合計規模為1155.06億元，平均年收益率為7.62%。其中，房地產信托產品共有200只，占比29.59%；合計規模363.44億元，占比31.47%；平均年收益率為8.05%，超過平均水平0.43個百分點，在各類投資領域中收益水平“一枝獨秀”。

    而以在售產品來看，在某財富管理人員推送給《證券日報》記者的“近期在售信托項目信息”中，共了推薦42款信托產品，其中房地產信托產品就有27款之多，且收益率全部在8%以上，收益率在9%的房地產信托共有14款，占比近半。在資金端，房地產信托預期收益率持續飆升，房企融資成本趨勢由此可見一斑。

    中國信托業協會特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，房企發債、銀行貸款、股權融資等融資渠道或進一步受限，短期對信托融資的需求或難以降低。