北京寫字樓市場正在回暖 長安街沿線能否連續3年成交大單

    在經歷了2020年因疫情而導致的蕭條之后，北京寫字樓市場在2021年強勁復蘇。第一太平戴維斯、仲量聯行等專業機構發布的全年數據均顯示，無論從租金水平、空置率還是從銷售情況來看，北京甲級寫字樓市場均迎來一場全面的爆發。

    在明星項目交易方面，2021年北京寫字樓先后出現世茂工三拍賣成功，SK大廈90億元成交，以及遠洋集團64億元出售CBD的Z6項目等大單案例，都極大提振了市場的關注度和熱度，甚至讓2021年也成為了近年來北京寫字樓市場大單交易最為熱鬧的一年。

    有鑒于此，第一太平戴維斯、仲量聯行也改變過去幾年偏悲觀的市場觀點，開始謹慎看好復蘇帶來的市場交易機會。

    據傳聞，知名民企中國泛海集團正在低調接洽有實力的買方，有意出售其所持有的、位于東長安街東單黃金地段的民生金融中心項目。如該交易能在年內實現，將會是繼2020年的北京雙子座總部大廈、2021年的北京SK大廈之后，近年來長安街及其沿線的第3起寫字樓大宗交易，或將創造長安街高檔寫字樓市場大宗交易的歷史。

    稀缺資產

    貫穿北京整個城區、被譽為“神州第一街”的長安街，某種程度上就是象征北京、甚至整個中國的標志性符號。

    長安街的歷史，可以追溯至明代，一直是中國權力與財富最為集中的一條大道；同時由于黨政機關，歷史建筑及公共建筑林立，這條大街的寫字樓供應極為稀缺，存量可交易項目可謂“屈指可數”。

    而此次傳聞中的交易標的北京民生金融中心，正是坐落于東長安街核心地段，距離天安門廣場不到2公里，可謂“核心中的核心”。

    僅此一點，民生金融中心就站在了北京稀缺資源的頂端。

    更何況，民生金融中心并不是在寸土寸金的“十里長街”見縫插針，而是實實在在的占據了東單的東南金角，俯瞰整個東單路口。

    同時，總建筑面積25萬平方米的體量對于“十里長街”上的寫字樓項目而言，僅次于隔長安街對望的東方廣場，算得上是龐然大物；同時，由于二環內的限高政策，百米的樓高也使得民生金融中心成為“十里長街”的最高建筑。

    不僅如此，民生金融中心2萬余平方米的門前觀景廣場、挑高9米的大堂、2米6的層高等，都是長安街沿線的其他商業性質寫字樓所不能比擬的。其中最具特色的是其C座高達86米的中庭設計，以及由4層直通建筑頂端的電梯聯通設計，在亞洲寫字樓方案設計中罕見，也被奉為成為整個建筑的經典之處。

    民生金融中心的種種特質，注定了一旦達成交易，將會是一筆前所未有的“世紀交易”。

    待價而沽

    其實，有關民生金融中心出售的消息也并非空穴來風，此前也有外媒曾報道過相關交易意向，并透露預期的成交價在200億元左右。

    不過，如果仔細分析對比近年來的幾筆長安街寫字樓交易，那么基本可以推斷這個200億元的傳聞價格顯然太過低估。

    最適合對比的，莫過于時間、區域都相距不遠的北京雙子座總部大廈以及北京SK大廈。

    2020年2月份，疫情剛起，韓國LG財團將持有的總建筑面積約15萬平方米的北京雙子座總部大廈出售給了新加坡政府產業投資有限公司，作價80.7億元，折合每平方米約5.4萬元。該建筑建成于2005年，其設計理念和裝修風格目前看已經稍顯老舊。

    2021年6月份，和諧健康保險以90.6億元，完成了與雙子座總部大廈臨近的北京SK大廈的收購；該大廈建筑面積約10萬平方米，折合每平米單價約9萬元，建成時間在2006年，綜合品質高于雙子座大廈，因而雖然位置不及雙子座大廈，但是單價接近其2倍。

    兩座大樓均位于民生金融中心再往東約3公里左右的建國門外大街上，通常這里也被視為長安街自然延展后的地段，屬于北京CBD商務區。雖然位置也極為優越，但是相比民生金融中心還是要稍顯遜色。

    從出售時機來看，2020年初雙子座總部大樓出售時，正處疫情大爆發的初期，世界經濟也出現了一定的恐慌，這也給客觀上售價產生了不利的影響；而北京SK大廈交易的2021年中，市場已經出現了明顯的回暖。

    此外，從租金水平來看，據行業人士透露，北京SK大廈2021年的租金水平穩定在11元/平方米/天的水平，而LG大廈的租金水平只有10元/平方米/天。而民生金融中心的租金水平約在15-16元/平方米/天，為東長安街最高租金水平，大大高于同一區域內的東方廣場，更是明顯要高出北京SK大廈和雙子座總部大樓一檔。

    即使不考慮位置差異，僅僅按照租售比反推，民生金融中心的租金大約是SK大廈的1.5倍，因此折算單價也應在13-14萬元每平方米左右，這樣民生金融中心的合理估值應該在320-340億元左右；況且民生金融中心的位置要明顯好于SK大廈和雙子座大廈，同時品質也高于這2座大廈。

    此外，據行業人士介紹，宏觀經濟層面也是影響成交價格很重要的因素。如文章一開頭所述，相對于雙子座總部大樓交易時的疫情爆發初期，以及北京SK大廈交易時的復蘇回暖，2022年所面對的北京寫字樓市場預計將會要好得多。

    更何況，誰知道下一次“長安街”有寫字樓整售意向，要等到多少年以后呢？這絕非是單純有錢就可以買到的資產，更是“機不可失，時不再來”的契機。

    此外，也有傳聞稱，盡管出售民生金融中心的消息已有快一年的時間，但項目遲遲未有成交的原因并非缺少意向的買家；而是泛海方面一直與多方接洽，并待價而沽，期望能把其這一極具競爭力的核心資產賣出一個好價格。

    2022年，能否再有一次“世紀交易”，讓市場拭目以待。

    （旌鑫）

    （CIS）